NFT 부동산, 상속과 등기 문제의 접점은?

"토지대장 대신 블록체인? 아직 법은 종이에 있다"

NFT 기술이 예술·게임·메타버스 영역을 넘어 부동산 분야에도 적용되기 시작했습니다.
특히 해외에서는 부동산 소유권을 NFT로 발행하여 거래·투자·상속하는 시도가 늘고 있습니다.

하지만 부동산은 여전히 국가가 발급하는 등기부등본을 기준으로 소유권을 인정하는 자산입니다.
따라서 NFT 부동산이 상속 과정에 등장하면, 블록체인 기록과 전통적인 등기 절차 사이에서 충돌이 발생할 수 있습니다.

이번 글에서는 NFT 부동산의 개념부터, 상속과 등기 절차가 어떻게 맞물리는지, 그리고 법적·기술적 리스크와 대응 전략까지 구체적으로 살펴봅니다.

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1. NFT 부동산이란 무엇인가?

NFT(Non-Fungible Token, 대체 불가능 토큰)는 블록체인에 기록되어 위변조가 불가능한 디지털 소유권 증서입니다.
부동산 분야에서는 다음과 같은 형태로 활용됩니다.

NFT 부동산 유형설명활용 예시

실물 부동산 소유권 NFT	실제 부동산의 소유권을 NFT로 토큰화	미국 마이애미·두바이 일부 프로젝트
부동산 지분 NFT	부동산을 분할해 여러 명이 NFT 지분 형태로 소유	부동산 크라우드 펀딩·공동투자
메타버스 부동산 NFT	가상세계의 토지·건물 소유권을 NFT로 발행	디센트럴랜드, 더 샌드박스

 

📌 중요 포인트:

• 한국에서는 NFT만으로 부동산 소유권을 인정받을 수 없음
• 반드시 국가 등기부에 등재된 기록이 있어야 법적 효력이 발생

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2. NFT 부동산 상속 시 발생하는 주요 문제

① 등기와 NFT 기록 불일치

NFT에서 소유권이 이전되더라도,
등기부등본의 명의가 변경되지 않으면 법적 소유권은 여전히 피상속인에게 있습니다.
이 경우 상속인이 NFT를 가지고 있어도 부동산을 매각·담보 설정할 수 없습니다.

② 프라이빗 키 분실 위험

NFT 부동산은 대부분 콜드월렛이나 핫월렛에 저장됩니다.
상속인이 프라이빗 키나 시드 문구를 모르면 접근이 불가능합니다.
이 경우, 등기 절차도 불가능해지고 자산이 ‘디지털 유실’ 상태가 됩니다.

③ 해외 NFT 플랫폼 이용 문제

해외 거래소나 플랫폼에서 발행된 NFT 부동산은
국내 법원·등기소에서 효력을 인정받기 위해
공증·번역·현지 법률 검토가 필요합니다.

④ 세금 문제

NFT 부동산의 가치는 시장에서 변동성이 크기 때문에,
상속세 산정 시 평가 시점과 과세 시점의 차이로 세금 불만이 발생할 수 있습니다.

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3. NFT 부동산 상속 절차: 디지털 이전과 등기 변경의 ‘이중 구조’

NFT 부동산 상속은 크게 디지털 상속 절차와 전통 등기 절차를 함께 거쳐야 합니다.

① 사망 사실 확인

• 사망진단서, 가족관계증명서 발급
• 상속 개시일 확정

② NFT 지갑 접근 확보

• 상속인이 피상속인의 프라이빗 키 확보
• 플랫폼·지갑사에 상속 청구 (법원 명령서 필요 가능)

③ NFT 소유권 이전

• 블록체인 상에서 스마트컨트랙트로 상속인 지갑에 이전
• 플랫폼 내 ‘상속 기능’ 지원 여부 확인

④ 부동산 등기 명의 변경

• NFT 거래 내역, 상속 증빙 서류를 등기소 제출
• 상속세 신고 및 납부 후 등기 이전 완료

📌 핵심:
NFT만 이전하면 ‘디지털 소유자’가 되지만,
등기 변경 없이는 법적으로 매각·대출·소유권 행사 불가

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4. 법적 접점과 해석

구분NFT의 역할등기의 역할

소유권 증명	블록체인 거래 기록, 해시값	국가 공인 부동산 소유권
거래·양도	스마트컨트랙트로 즉시 이전	등기소 명의 변경 필수
상속	지갑 간 이전 가능	법원·등기소 절차 거쳐야 효력 발생

 

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5. 실제 발생 가능한 분쟁 사례

📍 사례 1: NFT는 상속했지만 등기 변경 불가

A 씨는 아버지로부터 NFT 형태로 발행된 부동산 토큰을 상속받았습니다.
하지만 등기부에는 여전히 부친 명의가 남아 있어 매각이 불가능했고,
세금과 등기 절차를 모두 별도로 진행해야 했습니다.

📍 사례 2: 프라이빗 키 상속 실패

B 씨는 어머니의 NFT 부동산 상속을 받았지만,
프라이빗 키가 저장된 USB를 분실해 NFT 접근이 불가능해졌습니다.
결국 등기 이전도 불가능했고, 자산이 사실상 사라졌습니다.

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6. NFT 부동산 상속 문제 해결 전략

✅ 1. 유언장에 NFT와 등기 정보 함께 명시

• NFT 지갑 주소, 프라이빗 키 보관 위치, 부동산 등기번호 기재
• 공증 필수

✅ 2. 콜드월렛·다중서명 지갑 활용

• 상속인과 변호사·법무사가 공동 승인해야 접근 가능

✅ 3. 상속 개시 시 전문가 동반 절차 진행

• 변호사·법무사와 함께 NFT 이전 + 등기 변경 동시 진행

✅ 4. 플랫폼 선택 시 법률 호환성 고려

• 국내 등기 절차 지원, 상속 기능 있는 플랫폼 우선

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7. 결론: NFT 부동산 상속은 ‘이중 절차’를 반드시 거쳐야 한다

NFT는 부동산 소유권 디지털화의 미래를 제시하지만,
현행 법률 체계에서는 등기부 기록이 절대적 기준입니다.

따라서 NFT 부동산 상속 시에는

1. NFT 소유권 이전
2. 등기 명의 변경
   이 두 단계를 반드시 거쳐야 하며,
   디지털 보안과 법률 절차가 모두 준비되어야
   완전한 상속이 가능합니다.

앞으로 법이 개정되어 NFT와 등기가 직접 연계되는 시대가 올 수도 있지만,
그전까지는 **‘블록체인 기록 + 종이 등기’**라는 이중 구조를 인식하고
철저히 준비해야 합니다.